양도세 계산기

주택을 팔 때 내는 양도소득세를 1주택 비과세·장기보유공제·다주택 중과까지 반영해 계산해요. (2026년 세법)

보유기간 (취득일~양도일)

년 개월

주택 수

자주 찾는 양도세

필요경비 없이 계산한 양도소득세 + 지방소득세 합계예요.

1주택 양도세 (취득 5억, 보유·거주 10년)

양도가양도차익세금
8억3억원비과세
10억5억원비과세
12억7억원비과세
15억10억원480만원
20억15억원2825만원

12억 초과분만 과세하고 장기보유특별공제 80%를 적용했어요.

양도차익별 양도세 (일반지역 2주택)

양도차익3년 보유5년 보유10년 보유
1억1824만원1676만원1412만원
2억5561만원5226만원4390만원
3억9490만원8988만원7734만원
5억1억7717만원1억6837만원1억4637만원

장기보유특별공제 표1(연 2%) 적용, 기본세율 6~45%.

단기 양도·다주택 중과 (양도차익 1억)

경우적용 세율세금
1년 미만 보유단기 양도 70%7508만원
1~2년 보유단기 양도 60%6435만원
조정 2주택 (5년)기본세율 35% + 중과 20%p4200만원
조정 3주택+ (5년)기본세율 35% + 중과 30%p5273만원
비조정 2주택 (5년)기본세율 24%1676만원

다주택 중과 유예가 2026년 5월 9일 끝나 조정대상지역 다주택은 기본세율에 20·30%p를 더하고 장기보유특별공제를 받지 못해요.

계산 방식 안내

계산 순서

양도차익(양도가 − 취득가 − 필요경비) → 장기보유특별공제 → 기본공제 250만원 → 과세표준 × 세율 → 지방소득세(양도소득세의 10%)를 더해요.

1세대 1주택 비과세

보유 2년 이상이고 양도가 12억원 이하면 비과세예요. 12억을 넘으면 초과분 비율만큼만 과세해요. 조정대상지역에서 취득한 집은 2년 거주 요건도 있어요(계산기에는 반영하지 않음).

장기보유특별공제

보유 3년 이상부터. 1세대 1주택 + 거주 2년 이상은 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%), 그 밖에는 연 2%(최대 30%). 조정대상지역 다주택 중과면 받지 못해요.

세율

기본세율: 1,400만원 이하 6% · 5,000만원 이하 15% · 8,800만원 이하 24% · 1.5억원 이하 35% · 3억원 이하 38% · 5억원 이하 40% · 10억원 이하 42% · 10억원 초과 45%. 보유 1년 미만 70%, 2년 미만 60%. 조정대상지역 2주택 + 20%p, 3주택 이상 + 30%p(2026년 5월 10일부터 다시 적용). 단기 세율과 중과 세율 중 큰 쪽을 적용해요.

반영하지 않은 것

일시적 2주택 비과세, 상생임대인 특례, 분양권·입주권, 공동명의(1인 몫으로 나눠 계산하세요), 2026년 8월 세제개편안(입법 전)은 반영하지 않았어요. 신고 전 홈택스 모의계산이나 세무사 확인을 권해요.

자주 묻는 질문

1주택 양도세 비과세 조건은 무엇인가요?
1세대가 집 한 채를 2년 이상 보유하고, 양도가가 12억원 이하면 양도세를 내지 않아요. 조정대상지역에서 산 집은 2년 이상 거주도 해야 해요.
12억이 넘는 집을 팔면 양도세는 어떻게 계산하나요?
양도차익 중 12억 초과분 비율(양도가 − 12억) ÷ 양도가만큼만 과세해요. 보유·거주 기간에 따라 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받을 수 있어요.
다주택자 양도세 중과는 지금 적용되나요?
네. 중과 유예가 2026년 5월 9일 끝나, 조정대상지역 주택을 팔면 2주택은 기본세율 + 20%p, 3주택 이상은 + 30%p를 적용하고 장기보유특별공제를 받지 못해요. 일반지역 주택은 기본세율이에요.
집을 산 지 2년이 안 돼서 팔면 세율은 얼마인가요?
주택은 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%의 단기 양도 세율을 적용하고, 지방소득세 10%가 따로 붙어요.