AI 브리핑
5월 이후 집 못 판다? 다주택자 양도세 중과 부활 및 1주택자 장기보유공제 경고등
5월 이후 집 못 판다? 다주택자 양도세 중과 부활 및 1주택자 장기보유공제 경고등
양도세 중과 부활, 1주택자 장기보유공제 경고등
핵심 정책 방향
다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료될 예정이며, 연장 없이 기존 중과세율이 부활할 전망입니다.
비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제도 투자·투기용으로 간주해 혜택을 축소하거나 구조를 손볼 가능성이 제기되고 있습니다.
이러한 변화는 투기 수요를 억제하고 실거주 중심의 주택 보유를 유도하기 위한 조치로 보입니다.
다주택자 양도세 중과 내용
조정대상지역에서 다주택자가 주택을 양도할 때 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%p, 3주택 이상은 30%p를 추가하는 제도입니다.
지방소득세를 포함하면 3주택 이상의 최고 실효세율이 최대 82.5%까지 올라갑니다.
5월 10일부터 적용되면 서울 아파트 10억 원 차익 기준으로 2주택자는 약 6.4억 원, 3주택자는 약 7.5억 원의 세금을 내야 하니 부담이 두 배 이상 커집니다.
주택 수 | 정책 전 세율 (기본+유예) | 정책 전 세부담 (10억 차익) | 정책 후 세율 (중과 적용) | 정책 후 세부담 (10억 차익) | 주요 변화 사항 |
|---|---|---|---|---|---|
1주택 비거주 | 약 42% (장특공 최대 40% 적용 가능) | 약 3.3억 원 | 42% ↑ (장특공 축소 예상) | 4~5억 원 ↑ | 장특공 혜택 축소로 실효세율 상승, 투자용 고가 주택 타깃 |
2주택 | 6~45% (중과 없음) | 약 3.3억 원 | 26~65% (20%p 추가) | 약 6.4억 원 ↑ | 중과 부활로 세 부담 2배 수준 증가 |
3주택 이상 | 6~45% (중과 없음) | 약 3.3억 원 | 36~75% (30%p 추가, 최고 82.5%) | 약 7.5억 원 ↑ | 최고 실효세율 82.5%까지, 매물 출회 압박 강화 |
시장 영향 전망
4~5월 사이 절세 목적의 매물이 일부 늘어날 수 있으나, 이미 증여나 처분으로 다주택을 정리한 사례가 많아 급매물 폭은 제한적일 것으로 예상됩니다.
서울 아파트·빌라 증여 건수가 최근 한 달간 47% 증가한 점이 이를 뒷받침합니다.
반대로 5월 이후 매물 잠김 현상이 심화돼 집값 상승 압력이 커질 수 있다는 우려도 있습니다.
비거주 1주택 장기보유특별공제 논의
현재 1주택자는 보유·거주 기간에 따라 양도차익 최대 40% 공제를 받으나, 실거주하지 않는 임대용·투기용 주택은 혜택 축소 대상입니다.
개편안으로는 거주 기간 비중 확대나 차익 규모별 차등 공제 등이 거론되며, 소득세법 개정이 필요해 하반기 논의될 가능성이 큽니다.
이는 '똘똘한 한 채' 쏠림을 막기 위한 조치로 평가되지만, 직장 이동 등 불가피한 비거주자에 대한 반발도 예상됩니다.
긍정적으로는 세제 형평성을 높이고 투기를 억제할 수 있으나, 거래 위축·매물 감소·증여 증가로 자산 양극화가 심화될 수 있습니다.
전세가 끼인 주택 거래 제한 등 현실적 제약으로 단기 효과가 미미할 가능성도 있습니다.
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